[프레스데일리] 전세사기가 사회적 문제로 대두된 가운데 부동산 전문가가 계약 전 등기부등본 확인의 중요성을 강조했다.

엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 최근 본지와의 인터뷰에서 "등기부등본만 꼼꼼히 봐도 전세사기의 90%는 막을 수 있다"며 구체적인 예방법을 제시했다.

엄 변호사는 "임대인의 부동산 재산 상태부터 철저히 확인하라"고 강조했다. 등기부등본을 떼어보고 근저당권이나 선순위 전세가 지나치게 많다면 일단 의심해야 한다는 것이다. 또 부동산이 신탁회사로 소유권이 이전된 경우 임대차계약 체결은 위탁자(원소유자)와 수탁자(신탁회사) 중 누구와 할 수 있는지 반드시 확인해야 한다.

근저당이란 은행이나 기타 금융기관이 집주인의 부동산을 담보로 잡은 상태를 뜻한다. 근저당이 잡힌 집을 계약하게 되면 세입자의 전세금은 추후 부동산 경매 시 변제 순위가 후순위로 밀린다는 뜻이다.

집이 경매에 넘어가게 되면 낙찰대금으로 변제 순위에 따라 돈을 돌려받게 되는데 근저당이 앞서 있다면 세입자는 돈을 일부만 돌려받거나 한 푼도 받지 못할 수 있다고 엄 변호사는 설명했다.

특히 다가구주택의 경우 더욱 주의가 필요하다고 지적했다. 다수의 세입자와 계약한 집주인은 부동산 경매가 진행되면 전입 신고 날짜에 따라 변제 순위가 정해지게 된다. 집주인에게 근저당이 없더라도 부동산 경매 시 문제가 될 수 있다.

후순위 세입자는 대항력이 무용지물이돼 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 집을 빼줘야 하는 상황까지 벌어질 수 있다는 것이 엄 변호사의 설명이다.

단독주택 계약 시에는 건물 등기부 외에 토지 등기부도 같이 발급받아야 한다. 토지 위에 어떤 권리관계가 설정돼 있는지가 명확하지 않아 나중에 예기치 못한 피해를 볼 수 있기 때문이다.

부동산신탁이 된 경우에는 등기부상 소유권이자이 신탁회사로 이전되므로 수탁자(신탁회사)와 맺어야 하는데, 이를 제대로 알려주지 않은 채 위탁자가 세입자와 임대차계약을 맺는 경우도 허다하다.

이렇게 되면 계약종료시에 소유권자인 수탁회사에 대항할 수 없으므로 임대목적부동산에 경매조차 진행할 수 없다. 무자력의 임대인에게 채권적 청구권만 행사할 수밖에 없는데, 보증금 회수가 더 어려워 지게 된다.

엄 변호사는 "겉으로는 집이 번듯해 보여도 실제로는 국세체납이 다량이어서 등기부상 드러나지 않는 경우도 다반사다"며 "임대인의 국세체납 부채 규모는 임차인이 실질적으로 확인하지 않으면 절대 알 수 없다"고 강조했다.

"전세사기는 내 가족과 일상에 치명적인 상처를 남길 수 있는 범죄"라며 "절차가 번거롭더라도 하나하나 체크하는 게 내 보증금을 지키는 지름길"이라고 당부했다.

등기부등본 열람은 대법원 인터넷등기소를 통해 누구나 쉽게 열람할 수 있으며, 인터넷에 친숙하지 않은 고령층을 위해 등기소나 무인 발급기로도 쉽게 발급이 가능하다.

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