[프레스데일리 김규훈 기자] # "전세계약 종료일이 다가왔지만, 집주인이 보증금을 반환하지 않아 걱정입니다. 신규세입자의 잔금일에 돈을 주겠다고 하는데, 문제는 저의 이삿날이 그보다 하루 빠릅니다. 이 경우 저는 임차권등기를 신청하고 이사해도 될까요?"

계약 만료일이 다가오면 세입자는 이사를 준비하고 집주인은 보증금 반환을 준비하는 것이 당연한 의무다. 하지만 집주인은 신규세입자의 잔금일에 맞춰 돈을 주겠다고 말하는 경우가 적지 않다. 이때 세입자가 자신의 권리를 지키기 위해 임차권등기를 할 때 주의사항은 무엇일까?

15일 엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “임차권등기 신청만으로는 충분하지 않다”며 “임차권등기는 등기부에 등기된 후에야 법적 효력이 발생한다”고 전했다. 이어 “만약 등기부를 확인하지 않은 채 이사를 한다면 세입자는 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있어 세입자는 반드시 임차권등기가 등기부 등본에 등재된 이후에 이사해야 안전하다”고 조언했다.

임차권등기란 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 대항력을 유지하기 위해 설정하는 등기다. 즉, 세입자가 이사를 가더라도 보증금을 보호받을 수 있도록 하는 장치다.

임차권등기의 효력은 등기부 등본에 기재되어야 발생한다. 문제는 임차권등기 완료 전에 이사를 가게 되면 세입자의 대항력과 우선변제권이 상실된다는 점이다.

만약 임차권등기를 하지 않고 이사하는 경우, 세입자는 대항력과 우선변제권을 상실하게 된다. 이는 변제 순위가 후 순위로 밀리게 되어 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 될 수 있다.

과거에는 임차권등기 과정이 집주인의 결정문 송달에 따라 수개월이 걸리곤 했다. 하지만 2023년 7월 법이 개정되면서 임대인 송달 과정 없이 임차권 등기가 가능하게 되어 결정을 받고 일주일이면 등기가 가능해졌다.

엄 변호사는 “임차권등기 신청 이후 등기부에 등기된 후에 이사를 가는 것이 가장 안전하다. 등기부 등본에 등기된 이후에야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다”고 말했다.

반면, 임차권등기 완료 전 이사를 간다면 대항력과 우선변제권이 상실되어 변제 순위가 후 순위로 밀리게 된다. 이는 보증금을 돌려받기 어려운 상황으로 이어질 수 있다.

따라서 안전한 이사 시기는 임차권등기 신청도, 결정이 나온 순간도 아니다. 바로 등기부에 등기가 된 이후다. 이를 통해 세입자는 대항력과 우선변제권을 유지하며 이사를 갈 수 있다.

다만, 이조차도 기다리기 어렵다면 등기가 되기까지 부부 또는 동거가족 일부의 전입을 유지한 채 이사를 가는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 이를 통해 세입자는 임차권등기 완료 전이라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

엄 변호사는 “등기부에 등기된 이후 이사를 가는 것이 가장 안전한 방법이다. 이를 통해 세입자는 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 보증금을 안전하게 보호받을 수 있다”고 강조했다.

프레스데일리 김규훈 기자 kghzang@daum.net 김규훈 기자의 기사 더보기

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